Mustafa ÖZYÜREK 2.1. Emsal kira bedeli nedir?
Gayrimenkul kira gelirlerinde hasılat; prensip olarak tahsil edilen kira bedelidir. Ancak bazı durumlarda Gelir Vergisi Kanunu uyarınca hasılat olarak gerçekte tahsil edilen kira bedeli yerine emsal kira bedelinin esas alınması gerekmektedir.
Emsal kira bedeli, bedelsiz veya düşük bedelle kiraya verilen mal ve hakların kira gelirlerinde asgari bir had tespiti, bir başka ifade ile kiracı ve kiralayanın serbest iradeleri ile belirlenmiş kiralama işlemlerinde bedelin eksik veya düşük gösterilmesini ve böylece vergi matrahının aşınmasını önlemek için sisteme eklenmiş olan bir oto-kontrol müessesesidir.

2.2. Binalarda emsal kira bedeli nedir?
Binalarda emsal kira bedeli varsa, yetkili özel mercilerce tespit edilmiş veya mahkeme takdir edilmiş kiradır. Bu merciler tarafından tespit veya takdir edilmiş kira bedeli mevcut değilse, Vergi Usul Kanunu'na belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir. Vergi değeri, emlak vergisi matrahını teşkil etmektedir.

2.3. Emsal kira bedelinin uygulanacağı haller nelerdir?
Gelir Vergisi Kanununa göre emsal kira bedeli;
-Kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olması,
-Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumlarında uygulanır.
Örnek:6-Emsal kira bedeli yıllık 1 milyar lira olan bir konutun 100 milyon liraya kiraya verilmesi durumunda hasılat olarak dikkate alınacak tutar 100 milyon lira değil 1 milyar lira olacaktır.
Örnek:7-Emsal kira bedeli yıllık 500 milyon lira olan bir konutun bir şahsa kira bedeli alınmaksızın kiraya verilmesi durumunda 500 milyon lira taşınmazın kiraya verilmesi karşılığında elde edilen hasılat olarak kabul edilecektir.

2.4. Emsal kira bedeli uygulanmayacağı durumlar nelerdir?
Emsal kira bedeli esası şu durumlarda uygulanmaz:
a-Boş kalan gayrimenkullerin korunmaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
b-Binaların mal sahiplerinin usul, füruğ veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füruğ ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsisi edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
Örnek:8-Ahmet Yılmaz evli olup, kardeşinin kendisine bedelsiz olarak tahsis ettiği konutta oturmaktadır. Ahmet Yılmaz'ın eşi Aylin Yılmaz'ın kardeşi de kendilerine bedelsiz olarak bir ev tahsis etmiştir.
Bu durumda evli eşlere kardeşleri tarafından iki tane bedelsiz konut tahsis edilmiş olup, emsal kira bedeli vergi değeri yüksek olana uygulanmayacak, diğer konut için uygulanacaktır.
Buna göre bir konut, mal sahibinin ana, baba, büyükanne, büyükbabası yada çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine yalnızca oturmaları için verilirse bunların emsal kira bedelleri vergiye tabi değildir. İkametten başka bir amaç için ayrılan binaların emsal kira bedeli gelir vergisine tabidir.
c-Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
Örnek:9-Konut sahibi annesi, babası, çocukları, kayınpederi ve kayınvalidesi ile birlikte oturuyorsa emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
d-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz.

3.5. Emsal kira bedelinin tespiti nasıl yapılır?
Binalarda emsal kira bedeli özel mercilerce veya mahkemelerce takdir edilmiş veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. Vergi değeri Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre binaların rayiç bedelidir.
Örnek:10-Bir apartman dairesinin rayiç bedeli (vergi değeri) 6 milyar liradır. Bu daire yıllık 100 milyon liraya kiraya verilmiştir. Bu durumda dairenin emsal kira bedeli (6 milyar x %5=)300 milyon lira olup, beyanda bu tutarın dikkate alınması gerekecektir.

3.6. Maliye Bakanlığı'nın eski görüşü Maliye Bakanlığı 18.02.1985 tarih ve 3-2131-4-426/10337 sayılı Genel Yazısında; emsal kira bedeli esası uygulamasını açıklamıştır. 3239 sayılı Kanunla emsal kira bedeli esasını düzenleyen Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesinde bazı değişiklikler yapılmış ve bu değişiklikler 149 Seri No'lu Gelir Vergisi Kanunu Genel Tebliği'nde izah edilmiş ancak; uygulama ve yorumda bir değişiklik olmamıştır.
Gelir İdaresi'nin görüşü esas alındığında kiraya verilen mal ve hakların fiilen tahsil edilen veya elde edilen kira bedeli, emsal kira bedelinden düşük olduğu zaman emsal kira bedeli uygulaması yapılacaktır. Çünkü emsal kira bedeli esası da tıpkı ortalama kar haddi, hayat standardı esası, asgari zirai kazanç esası ve asgari zirai vergi gibi bir oto-kontrol müesseselerinden biridir. Nasıl ki hayat standardı esasında bu kazancın elde edilemediği ileri sürülerek vergiden kaçınılamıyorsa, emsal kira bedeli esasında da kira elde edilmediği ileri sürülerek suretiyle vergiden kaçınılamaz.

3.7. Danıştay'ın görüşü
Vergi Yargısı'nın bu konudaki görüşü Gelir İdaresi'nin görüşü ile çelişmektedir.
Vergi Yargısı'na göre; mükellefler emsal kira bedelinin altında kira geliri elde ettiklerini açıklama ve kanıtlama hakkına sahiptirler. Bu konudaki ispat külfeti, mükellefe aittir. Yani kira sözleşmesi ve banka kayıtları ile emsal kira bedeli altında kira geliri elde edildiği ispatlandığı durumda emsal kira bedeli esas alınarak tarhiyat yapılamaz. Bizim vergi sistemimiz idare açısından delil serbestliği ilkesini kabul etmiş ve vergilendirmede olayların fiili yönünü esas almıştır. Bunun anlamı mükellef de tam açıklama ve kanıtlama hakkına sahiptir. Bu nedenle pratikte yukarıda yazılı şekilde elde edilen gelir ispatlandığında emsal kira bedeli esas alınamaz. Bu konuda çok sayıda karar mevcuttur. Bu kararların tümünün ana gerekçesi aşağıdaki örnekte olduğu gibidir.
Bu anlayışı ifade eden pek çok Danıştay kararı mevcuttur( Danıştay 3. Daire, 07.04.1987 tarih ve E. No:1986/1558, K. No:1987/905, Danıştay 4. Daire, 08.10.1987 tarih ve E. No:1985/4143, K. No:1987/2744, Danıştay 3. Daire, 25.11.1987 tarih ve E. No:1986/2052, K. No: 1987/2675, Danıştay 4. Daire, 08.06.1988 tarih ve E. No:1987/4203, K. No:1988/2290,Danıştay 3. Daire, 18.01.1989 tarih ve E. No:1988/2428, K. No:1989/109, Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, 06.04.1989 tarih ve E. No:1986/186, K. No:1990/31 sayılı kararlar).
Bu nedenle emlak vergisi matrahının her yıl yeniden değerleme oranında artırılacak olması kiranın tutarının da aynı oranda artırılacağı anlamına gelmez. Gerçek durum emsal kira bedelinin altında ise, ilave vergi alınması söz konusu olamaz. Yani kira sözleşmesi ve banka hesabı veya tahsilat makbuzları ile gerçek kira bedeli ispatlandığında, eğer bu tutar emsal kira bedelinin altında ise bu tutar esas alınmak durumundadır.

teşekkürler.

Teşekkürler bilgilendirme için